青島勞務派遣公司：房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面對這四種稅務怎么處理

房地產(chǎn)稅是什么？房地產(chǎn)稅所對應的為房地產(chǎn)行業(yè)，只要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、交易、持有全鏈條環(huán)節(jié)的稅，都屬于房地產(chǎn)稅。

    在中國，房地產(chǎn)稅包括增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

    提到房地產(chǎn)稅就不得不說說房產(chǎn)稅了，現(xiàn)在還是會有不少人將房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅混淆。

    房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅雖只有一字之差，但概念還是不一樣的。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

    準確來說，房地產(chǎn)稅包含房產(chǎn)稅。

    本篇將從個人買房和房地產(chǎn)企業(yè)賣房（預售房）兩個維度和大家簡單聊聊在房產(chǎn)交易中會涉及哪些房地產(chǎn)稅和風險。

    個人購房需要交什么稅

    個人購置新房，除了房款還需要承擔相應的稅費。

01  契稅

    契稅，顧名思義，就是指對契約征收的稅，是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

    買房時按評估額1%-3%繳納契稅。根據(jù)我國最新稅法規(guī)定：面積90平米內(nèi)首次購房1%，面積90平方-144平米且首次1.5%，非首次購房或144平方以上按3%繳納，由買方繳納。

    新房應納稅額＝計稅依據(jù)×稅率。

    假如李明去年購置了一套90平的新房（首次購房），總房款為100萬元，李明需要承擔的契稅=100萬元*1.5%=1.5萬元。

    02  印花稅

    相比契稅，印花稅就是小數(shù)目了，印花稅按照總房價的0.5‰交納。

也就是說，100萬的房子，只要交500元印花稅就可以了。一般印花稅跟首付款一起繳，也方便開發(fā)商統(tǒng)一辦理合同登記和房產(chǎn)證。

    房地產(chǎn)企業(yè)售房環(huán)節(jié)需要繳哪些稅？

    為了防止開發(fā)企業(yè)通過故意延緩收入實現(xiàn)的確認時間，隨意確定成本對象或混淆成本界限等方式遞延或逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫以及不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)取得預售收入的主要稅種均作出了規(guī)定。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售房屋環(huán)節(jié)主要涉及的稅種有增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

01   增值稅（銷售不動產(chǎn)）

    《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第691號）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。

    房地產(chǎn)企業(yè)預售開發(fā)產(chǎn)品，屬于銷售不動產(chǎn)的行為，當為增值稅納稅義務人，稅率為9%，其納稅額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。

    如房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房是采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

    02   土地增值稅（預征）

    《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條明確規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。”

    因此，土地增值稅一般先自行申報，由稅務機關進行清算，多退少補。

    各地對土地增值稅的預繳稅率存在差異，一般來說，普通標準住宅按照預售收入的1.5%，除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%，其他房地產(chǎn)項目為4.5%。

 03   企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）

    需要提醒大家的是，雖然房子是預售的，屬于預收收入，但預收收入也有納稅義務。

    房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預收合同》所取得的收入，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認為收入，因此，負有企業(yè)所得稅納稅義務。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工房屋取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：

    (1)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%

    (2)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%

    (3)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%

    (4)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%

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